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北京市推行新《北京市商品房预售合同》与《北京市商品房认购书》

推行《北京市商品房预售合同》与
《北京市商品房认购书》示范文本
新闻发布会新闻稿

  随着住房商品化改革的深入,以及北京市国际化大都市建设步伐的加快,我市房地产业得到了高速发展。目前,购买商品房已经成为广大人民安居乐业的重要选择。由于商品房的价值较高,众多消费者买房时,要花费大半生的积蓄。所以,商品房的交易秩序以及商品房买卖合同的签订和履行,直接关系着人民群众生活的幸福、社会的稳定和房地产行业的健康发展。
  商品房预售交易是期房性质的买卖,专业性强、涉及法律关系复杂,客观地形成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题,给双方在签约过程中造成了许多困难。同时,由于合同的签订要早于商品房的建成,所以,在合同的履行过程中更会面临很多不可知因素和很大的不确定性,容易引发各类纠纷。此外,还有一些开发商利用强势地位,在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款,进一步破坏了买卖双方之间平等的交易关系。同时,在商品房的认购环节中,过去由于没有合同示范文本,在开发商自制的商品房认购合同中,关于定金使用等问题的规定过于简单、含混也引发了不少的歧义和纠纷,亟需与商品房预售合同予以同时规范。
  因此,为了维护双方当事人之间公平、公正的交易秩序,引导、促进房地产业健康发展,结合2005年3月我市即将实施的商品房预售合同网上签约和登记管理办法,北京市建设委员会、北京市工商行政管理局共同制订了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本。两部门曾于2005年1月12日共同召开了听证会,公开听取了消费者代表、开发商代表、消费者协会、房地产行业协会以及法律专家和律师的意见及建议。两部门在兼顾和平衡开发商与购房人权益的基础上吸纳了各方代表的意见,对示范文本的草本做了进一步修改和完善,并最终形成了两个示范文本的正式稿。希望通过示范文本的推行使用,有效引导买房消费者和房地产开发商、销售商依法签约和履约,并期望在商品房认购和预售两个重要环节中,平衡合同双方的权利、义务关系,矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡问题,减少交易纠纷,并便利纠纷的解决。
  一、《北京市商品房预售合同》的主要内容
  1、对商品房买卖合同的类型进行了细分。
  根据商品房的不同类型,针对各自交易特点,市建委、市工商局在制订《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本的同时,还将在近期制订推行《北京市现房和存量房买卖合同》和《北京市机动车车位预售合同》的示范文本。
  2、对商品房交易的基本内容和交易中涉及的重要事项进行了规定和提示。
  本次制订的商品房预售合同第一部分为房屋交易的基本内容,主要包括合同双方当事人情况、项目建设和预售依据、所售房屋层数、面积、户型、分摊等基本情况、抵押情况、计价方式、价款及付款方式等内容。此部分内容包括示范文本中的第一至六条,要求开发企业与购房人签订合同时,与其申请预售许可时向政府提交的项目情况和楼盘表信息及进行预售登记的相关信息相一致,从而增加预售商品房信息的透明度和对称性。
  合同示范文本第七条起侧重双方对房屋具体事项的约定,在原有条款的基础上,增加了对商品房质量、装饰、设备标准和节能措施的约定;并对房屋交接、设计变更进行单独约定。该部分在不与相关法律法规、规定相抵触的情况下,强调了双方应具体协商自主约定。
  3、对商品房交付的条件进行了细化,提供了多种方案供当事人选择。
  在商品房交付时以下条件为可选择条件:
(1)该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;
(2)有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;
(3)出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;
(4)满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;
  其中满足第1、2条为《北京市城市房地产转让管理办法》规定的最基本的交付条件。此外,还有当事人还可协商其他方案作为商品房交付的条件。
  4、对商品房质量问题的约定进行了完善,对具体质量问题做出提示。
  按照建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》的规定,住宅工程质量问题应在销售合同中明确。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示,开发企业建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件,房屋质量符合国家工程质量规范、标准和设计文件的要求。开发企业交付使用的商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的,购房人有权退房;开发企业交付商品房时有其他问题的或未达到约定标准的,开发企业应承担修复和赔偿责任。对工程质量问题发生争议的,可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。
  5、提出了节能措施的约定。
  能源问题是关系我国长远发展的战略问题。随着房屋建设的快速增长和房地产市场的竞争激烈,节能建筑造价高。采暖、空调、热水供应、照明、电梯等在建筑中的能源消耗题越来越严重。因此政府推广节能的作用很重要。通过合同来对节能措施做出约定,为实现城市建设可持续发展,提高人们的节能意识有重要意义。同时对居民居住能源成本的节约大有益处。
  6、增加了市政基础设施和其他设施达到使用条件的提示。
开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件;公共绿地、道路、停车场,幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他设施也应按约定的日期达到使用条件。
  7、在商品房交接环节中,增加了购房人是否同意委托开发企业代交相关税费的约定。
  买房人对开发企业入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费,存在较大争执,甚至引起集体上访。本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行约定。购房人不同意委托开发企业代交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费的,购房人必须按有关规定自行依法缴纳。当事人双方就交费的具体事宜应进行约定。
  8、根据实际情况和相关规定明确了产权登记的内容。
  合同中明确了开发企业办理初始登记手续的责任,出卖人应当在约定时间完成该房屋所在楼栋的初始登记工作,取得该房屋所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后转移登记手续的办理应是买卖双方共同的责任,双方须按有关规定交纳契税、维修基金等税费,可以共同向产权登记机关申请办理房屋权属转移登记,购房人也可以委托他人办理房屋所有权证,委托办理的,相关费用在签定商品房预售合同时约定。
  9、对前期物业管理的有关内容进行了规范。
  本次制订的《北京市商品房预售合同》示范文本约定开发企业应明确所售商品房前期物业管理企业的名称,该物业企业必须已取得物业管理资质,同时还需约定地上停车费、地下停车费的收费标准。

  二、认购书的主要内容:
  1、认购书的适用范围。
  《北京市商品房认购书》示范文本不仅适用于预售商品房,也可适用于现房项目的交易。该文本不是签订商品房买卖合同的必经程序,经双方协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。
  2、认购书对所认购商品房的买受人进行了约定。
  认购书签订后进行预售合同签订的,合同主体不得随意变更。签订合同的买受人应为认购人本人或是认购人在其同一户籍内的或是预定时已明确的其他人员。
  3、认购书对定金的约定。
  该示范文本对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的情况作了以下约定:
(1)认购人逾期未支付认购定金的,出卖人有权解除本认购书,并有权将该商品房另行出卖给第三方。
(2)认购人未在约定期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的,出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的,认购人已支付的定金不予退还,出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
(3)对商品房买卖合同相关条款未达成一致意见的,在约定期限内本认购书自动解除,双方也可以协商解除认购书。出卖人应当在约定期限内将已收取的定金退还认购人。
(4)出卖人在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止,将该商品房另行出卖给第三方的,须向认购人双倍返还定金。
两个示范文本定于2005年3月15日正式推行使用。

相关资料:
附件一:听证会各方代表争论焦点与示范文本条款对照。
  示范文本解决了听证会上各方代表的争论焦点。
  焦点一:因质量不合格而要求退房的具体条件
  示范文本条款:
  1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还全部已付款,并按照___________利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的,应当与出卖人另行签订补充协议。
  2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的,自该商品房交付之日起_______日内(该时限应当不低于60日),买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起______日内退还买受人全部已付款,并按照___________利率付给利息,给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
  焦点二:开发商是否应按时完成公建项目
  示范文本条款:
  出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件:
  1、市政基础设施:
  (1)上水、下水:____年____月____日 达到______________________;
  (2)电:____年____月____日 达到______________________________; 
  (3)供暖 :____年____月____日 达到_________________________;
  (4)燃气 :____年____月____日 达到________________

 
更新日期:2008/6/14
阅读次数:2717
 
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